Auf dem Rendite-Prüfstand

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Viele wissen nicht, was ihr Immobilienbesitz tatsächlich wert ist. Wie wichtig das jedoch ist, erläutert Ludwig Wiesbauer, Geschäftsführer von PlanetHome.

Autorin Flora Rothe

Herr Wiesbauer, die Immobilienpreise sind in einigen deutschen Städten in den vergangenen Jahren regelrecht explodiert. Müssen sich Anleger Sorgen machen?

Ludwig Wiesbauer Da kann ich beruhigen. Es gibt zwar regionale Preiskorrekturen, von einer Immobilienblase sind wir in Deutschland aber noch weit entfernt. Grundsätzlich gilt: Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist extrem fragmentiert. Ländliche und strukturschwache Regionen leiden unter dem Wegzug der Bevölkerung und dem demografischen Wandel. Großstädte, aber auch kleinere Städte mit einer positiven Arbeitsmarktentwicklung, Hochschulen und hoher Lebensqualität profitieren dagegen auch künftig von einer starken Zuwanderung und guten Einkommensperspektiven der Einwohner.

Wer also in die richtigen Städte und Lagen investiert, kann nichts falsch machen?

Das kann man so pauschal nicht sagen. In manchen Städten sind Wohnimmobilien, gemessen an den preisbestimmenden Faktoren, inzwischen sehr hoch bewertet. Nicht immer wachsen die Mieten synchron zu den Kaufpreisen. Das hat zur Folge, dass die Renditen sinken. In München sehen wir bei Mehrfamilienhäusern immer häufiger nur noch Renditen von ein bis zwei Prozent. Das ist im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen nicht sehr attraktiv. Hinzu kommt, dass Immobilien manchmal einen hohen Investitionsbedarf haben, der die Rendite drückt. Denken Sie an die Energieeinsparverordnung (EnEV), die vom Gesetzgeber über die Jahre immer weiter verschärft wurde. Der finanzielle Aufwand für solche Maßnahmen kann erheblich sein. Da kann insbesondere für Privatanleger, die ihre Immobilien und Grundstücke nicht professionell weiterentwickeln und ausschöpfen, die Investition in einen Immobilienfonds mit einer Rendite von vier bis fünf Prozent lohnender sein.

Was raten Sie privaten Immobilienanlegern?

Wer seine Immobilie als Kapitalanlage betrachtet, sollte sich regelmäßig über den Markt und den Wert seiner Immobilie auf dem Laufenden halten. Sonst verpasst er aus Unkenntnis womöglich den richtigen Zeitpunkt für einen Verkauf, unabhängig von der steuerfreien Veräußerungsmöglichkeit nach Einhaltung der gültigen Spekulationsfrist. Auch über die Rendite, die ihre Immobilie abwirft, machen sich viele Eigentümer häufig keine Gedanken. Eigentlich unverständlich, oder? Wer Aktien hat, verfolgt ja im Allgemeinen auch die Wertentwicklung und stößt die Papiere nach einem Kursanstieg ab, um Gewinne zu realisieren.

Wie lässt sich denn der Wert einer Immobilie ermitteln?

Am besten lassen Sie sich von Immobilien-Experten unterstützen. Wir bieten beispielsweise unseren Kunden einen regelmäßigen Immobiliencheck* an. Dabei analysieren wir den aktuellen Sachwert, den Ertragswert und den Vergleichswert. Sehr vereinfacht bedeutet das, dass der Sachwert der materielle Gesamtwert von Gebäude und Grundstück ist. Der Ertragswert basiert auf den zukünftigen Einnahmen, die mit der Immobilie erzielt werden können. Und der Vergleichswert wird aus tatsächlich realisierten Verkaufswerten vergleichbarer Immobilien und Grundstücke errechnet.

„Immobilien sind ein wichtiger Baustein eines diversifizierten Portfolios. Doch viele Anleger nutzen ihn nicht strategisch.“

Ludwig Wiesbauer

Was sollten Immobilienbesitzer noch wissen?

Neben der Wertermittlung gibt unser Immobiliencheck Aufschluss über die Qualität des Standorts und darüber, ob möglicherweise ein Sanierungsstau vorliegt, der umfangreiche Investitionen erfordert. Wenn dies zutrifft, könnte das in der aktuell guten Marktlage für einen Verkauf sprechen. Außerdem schauen wir uns die Mieterträge an. Liegen die Mieten unter dem üblichen Marktniveau, empfehlen wir möglicherweise ein professionelles Mietmanagement. Kurzum: Gemeinsam mit dem Kunden entwickeln wir ein für ihn passendes Immobilienkonzept.

Wir haben bislang nur über Kapitalanleger gesprochen. Was empfehlen Sie denjenigen, die selbst in ihrer Immobilie wohnen?

Das ist natürlich eine ganz andere Situation. Da spielt die Renditefrage eine untergeordnete Rolle. Aber auch für die Besitzer von selbst genutzten Häusern oder Wohnungen kann in manchen Situationen ein Verkauf sinnvoll und entlastend sein. Denken Sie nur an das ältere Ehepaar, dessen Kinder aus dem Haus sind und ganz woanders studieren. Die Pflege des großen Gartens und das Treppensteigen werden immer beschwerlicher, die Heizung muss vielleicht erneuert werden. Auch sie können den Markt nutzen, um das Haus zu einem guten Preis zu verkaufen, und sich stattdessen für eine kleinere, barrierefreie Eigentumswohnung entscheiden. Das hat auch für die Erben Vorteile, denn häufig gibt es nach dem Tod der Erblasser Streit um die Aufteilung des Immobilienvermögens.

Gerade ältere Menschen möchten aber gerne in der vertrauten Umgebung wohnen bleiben ...

Wenn es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus handelt, können sie dieses zum Beispiel verkaufen und sich das Mietrecht oder ein Wohnrecht für eine der Wohnungen sichern. Aber auch bei Einfamilienhäusern gibt es in guten Lagen die Möglichkeit, einen Investor zu finden, der die Immobilie in Verbindung mit einem lebenslangen Wohnrecht für den Vorbesitzer oder auf Leibrentenbasis erwirbt.

 Weitere Informationen zum PlanetHome Immobiliencheck finden Sie unter: www.planethome.com/commerzbank

* Der Immobiliencheck ist kein Gutachten im rechtlichen Sinne. Die Aktion ist gültig bis zum 31.12.2018. Detaillierte Informationen über die rechtlichen Bedingungen erhalten Sie auf www.planethome.com/commerzbank

Über PlanetHome

Die PlanetHome Group GmbH ist auf die Vermittlung von Wohnimmobilien spezialisiert. Über ein Vertriebsnetzwerk aus Banken und Finanzdienstleistern mit mehr als 1.600 Filialen erreicht das Unternehmen rund 16 Millionen Bankkunden. Über 600 Mitarbeiter an mehr als 100 PlanetHome Standorten in Deutschland und Österreich stehen für die Vermittlung von rund 85.000 Immobilieneinheiten in mehr als 25 Jahren. 

 

       

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